DESARROLLO HIPOTECARIO Y FIDEICOMISO: NUEVA ACTIVIDAD FINANCIERA DE ECONOMIA DOMINICANA AMPARADA EN LEY 189-11

Marcelino Lara Lucas

Introducción

Este es el informe final del Diplomado de Desarrollo Hipotecario y Fideicomiso. En el mismo hacemos un resumen de los aspectos más importantes de la Ley No. 189-11 y su Reglamento de aplicación mediante Decreto No. 95-12.

Describimos la estructura del contrato de fideicomiso, los tipos de fideicomisos, su operatividad, así como las partes involucradas en el contrato.

 El papel de la empresa fiduciaria es un elemento que destacamos, y exponemos su importancia en la administración del fideicomiso. Destacamos los tres tipos de Fiduciarias más importantes: Financiera, autorizada por Súper Intendencia de Bancos. Fiduciaria de Valor, autorizada por Súper Intendencia de Valores y Fiduciaria Comercial, autorizada por DGII.

Finalmente, queremos dejar establecido que la importancia y magnitud del material facilitado durante todo el Diplomado hizo difícil sintetizar este informe, para extraer lo que a nuestro juicio son las ideas y conceptos más importantes de todo lo aprendido sobre la Ley No. 189-11, y las acciones económicas y legales derivadas de su puesta en ejecución.

 Primera Parte

I.LEY SOBRE MERCADO HIPOTECARIO Y FIDEICOMISO EN REPUBLICA DOMINICANA

Por considerar de importancia para los negocios relacionados a la inversión financiera, la construcción, la inmobiliaria y el mercado de valores, queremos destacar algunos de los aspectos más importantes de la ley sobre desarrollo del mercado hipotecario en República Dominicana.

La Ley número 189-11 sobre mercado inmobiliario y fideicomiso en República Dominicana tiene como objetivo crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes para poder desarrollar el mercado hipotecario dominicano, y canalizar recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para financiar a largo plazo a la vivienda y a la construcción en general.

También busca profundizar los negocios relacionados a los mercados de capitales, con la ampliación de alternativas para inversionistas institucionales, y fomentar el uso de instrumentos de deuda que puedan facilitar  su canalización. Además, crear incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos, para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo, así como fomentar el ahorro familiar para adquirir una vivienda de bajo costo.

Pero qué es un fideicomiso? La Ley define fideicomiso como el acto mediante el cual una o varias personas transfieren derechos de propiedad, u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas para la constitución de un patrimonio, en favor de una o varias personas llamadas beneficiarios. El fideicomiso puede ser puro y simple, o sujeto a condición o plazo. Asimismo, puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del fideicomitente.

El fideicomitente es la persona física o jurídica que transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a los fiduciarios, para la construcción de uno o varios fideicomisos.

Por su parte, el fiduciario es la persona jurídica autorizada por la Ley 189-11 para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos cedidos en fideicomiso para cumplir con ellos las instrucciones del o de los fideicomitentes.

El negocio fiduciario es un acto de confianza en virtud del cual una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole la propiedad de los mismos, con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero. (Gustavo Vergara, Revista District & Co.)

Valores e Instrumentos para financiamiento de vivienda y la construcción que pueden utilizar las entidades de intermediación financiera autorizadas por esta Ley.

1) Letras Hipotecarias

2) Bonos Hipotecarios

3) Cédulas Hipotecarias

4) Contratos de Participación Hipotecaria

5) Mutuos Hipotecarios Endosables

6) Mutuos Hipotecarios No Endosables

7) Cuotas de Fondos Cerrados de Inversión y de Fondos Mutuos o Abiertos

8) Valores de Fideicomisos

9) Valores Hipotecarios Titularizados

10) Otros Valores o Instrumentos que autorice la Autoridad Monetaria y Financiera orientado al desarrollo hipotecario

 En su artículo de la Revista District & Co. el señor Gustavo Vergara indica que los negocios de fiducia inmobiliaria pueden ser clasificados en tres tipos:

I. Fiducia Inmobiliaria de Pre Ventas

En esta la sociedad fiduciaria es responsable de la administración y recaudo del dinero proveniente de la promoción del proyecto inmobiliario que entreguen los compradores mientras son cumplidas las condiciones financieras necesarias para ser destinadas al desarrollo del mismo.

II. Fiducia Inmobiliaria de Tesorería

 Tiene por finalidad encomendar la inversión y administración de los recursos destinados a la ejecución del proyecto inmobiliario, de acuerdo con lo establecido previamente en el contrato fiduciario. Usualmente no hay transferencia del inmueble sobre el cual será desarrollado el proyecto inmobiliario.

 III. Fiducia Inmobiliaria de Administración y Pagos

 Esquema para el desarrollo de proyectos  a través del cual mediante un patrimonio autónomo es ingresado el inmueble a partir del cual será levantado el proyecto inmobiliario, con el objeto de que la sociedad fiduciaria efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con lo señalado en el respectivo contrato y posteriormente transfiera las unidades construidas a los beneficiarios del mismo.

Segunda Parte

I.EL CONTRATO EN FIDEICOMISO

Según la Ley 189-11 el fideicomiso es un contrato, porque contiene la voluntad de dos o más personas para crear, transmitir, reconocer, declarar, modificar o extinguir derechos y obligaciones.

Las principales características del contrato en fideicomiso son las siguientes:

Irrevocabilidad: Que impide cambios de instrucciones posteriores en contra del fideicomiso.

Carácter Exclusivo: En la misma medida que el derecho de propiedad, y dada su naturaleza, es oponible a todos.

Inembargabilidad: No puede ser embargado salvo pacto en contrario.

Indelegabilidad: Las instrucciones contractuales deben ser cumplidas por el Fiduciario, al ser instrucciones basadas en la confianza del Fideicomitente.

Temporabilidad: Su vigencia tiene una extensión limitada en el tiempo.

Contrato real y solemne: En razón de que el bien dado en fideicomiso es real y solemne por cuanto su validez radica en el cumplimiento.

Contrato bilateral: Porque participan dos partes contratantes; el fideicomitente y el fideicomisario.

Contrato Oneroso: Porque las prestaciones son valorables monetariamente.

Contrato autónomo y principal: Porque no depende de otros contratos para su validez.

II.CONTENIDO DE UN CONTRATO DE FIDEICOMISO

A continuación describimos la estructura de un contrato de fideicomiso:

Capítulo I. Título I. Constitución

Capitulo I. Título II. Disposiciones Relativas a los Inmuebles

Capítulo II. Título I. Operaciones del Fideicomiso. Punto de Equilibrio

Capítulo II. Título II. Cuentas Bancarias e Inversión de Fondos

Capítulo II. Título III. Financiamiento del Proyecto

Capítulo II. Título IV. Mecanismos de Instrucciones a la Fiduciaria

Capítulo III. Servicios Fiduciarios

Capítulo III. Título I. Rendición de Cuentas de la Fiduciaria

Capítulo III. Título II. Honorarios Fiduciarios, Gastos y Prelación de Pagos

Capítulo IV. Declaraciones y Garantías. Derechos y Obligaciones de las Partes

Capítulo IV. Título I. Fideicomitente Aportante

Capítulo IV. Título II. Fideicomitente Promotor

Capítulo IV. Título III. La Fiduciaria

Capítulo V. Título I. Sustituciones de la Fiduciaria y extensión del fideicomiso

Capítulo V. Título II. Sustitución y Renuncia de la Fiduciaria

Capítulo V. Título III. Extinción del Fideicomiso

Capítulo VI. Disposiciones Varias

III.TIPOS DE FIDEICOMISO

Existen muchas clases de fideicomisos que son definidos por el plazo de vigencia, su objeto, el tipo de activos que son fideicomitido, entre otros. A continuación mencionamos algunos de los más importantes:

1.      Fideicomiso de Titularización

2.      Fideicomiso Sucesoral y testamentario

3.      Fideicomiso de Administración de Fondos

4.      Fideicomiso Inmobiliario

5.      Fideicomiso en Garantía

IV.OPERACION DEL FIDEICOMISO

El fideicomiso entra en operación una vez haya alcanzado el Punto de Equilibrio. Es en ese momento en que son liberados los fondos aportados por los beneficiarios y/o potenciales compradores.

El Punto de Equilibrio está conformado por el Punto de Equilibrio Legal, Punto de Equilibrio Técnico y Punto de Equilibrio Económico.

El Punto de Equilibrio Legal se refiere a la certificación de no gravamen y al certificado de título original.

El Punto de Equilibrio Técnico se refiere a que estén aprobados todos los estudios técinos, tales como: diseño, planos estructural, sanitario, eléctrico. Y a que estén aprobados todos los permisos y licencias.

El Punto de Equilibrio Económico se refiere a que el fideicomitente promotor ha vendido el 50% de las unidades que componen el Proyecto.

Para cumplir con el Punto de Equilibrio se otorga un plazo de diez meses.

VI.CUENTAS BANCARIAS Y DE CUSTODIA DE VALORES

Las partes involucradas autorizan la apertura de las siguientes cuentas:

1)      Cuentas Operativas: Son las cuentas del Fideicomiso a ser utilizadas por la Fiduciaria para el pago de todas las obligaciones que sean asumidas por el Fideicomiso para el desarrollo del Proyecto.

2)      Cuenta de Flujos de Intención de Vinculación y Ventas (Cuenta de Ahorro Programada): Son las cuentas donde los interesados en vincularse al Fideicomiso como posible Beneficiarios realizarán depósitos con la intención de completar el monto inicial para adquirir las propiedades que desarrollará el Fideicomiso.

3)      Cuentas de Financiamiento: Serán las cuentas en las cuales el acreedor realizará el desembolso de los fondos del financiamiento para el desarrollo del Proyecto.

4)      Cuenta de Custodia de Valores: Serán las cuentas donde se depositen los títulos valores que puede adquirir el Fideicomiso de acuerdo a la política de inversión establecida.