LEY SOBRE MERCADO HIPOTECARIO Y FIDEICOMISO EN REPUBLICA DOMINICANA

Por considerar de importancia para los negocios relacionados a la inversión financiera, la construcción, la inmobiliaria y el mercado de valores, queremos destacar algunos de los aspectos más importantes de la ley sobre desarrollo del mercado hipotecario en República Dominicana.

La Ley número 189-11 sobre mercado inmobiliario y fideicomiso en República Dominicana tiene como objetivo crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes para poder desarrollar el mercado hipotecario dominicano, y canalizar recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para financiar a largo plazo a la vivienda y a la construcción en general.

 

También busca profundizar los negocios relacionados a los mercados de capitales, con la ampliación de alternativas para inversionistas institucionales, y fomentar el uso de instrumentos de deuda que puedan facilitar  su canalización. Además, crear incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos, para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo, así como fomentar el ahorro familiar para adquirir una vivienda de bajo costo.

 

Pero qué es un fideicomiso? La Ley define fideicomiso como el acto mediante el cual una o varias personas transfieren derechos de propiedad, u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas para la constitución de un patrimonio, en favor de una o varias personas llamadas beneficiarios. El fideicomiso puede ser puro y simple, o sujeto a condición o plazo. Asimismo, puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del fideicomitente.

 

El fideicomitente es la persona física o jurídica que transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a los fiduciarios, para la construcción de uno o varios fideicomisos.

 

Por su parte, el fiduciario es la persona jurídica autorizada por la Ley 189-11 para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos cedidos en fideicomiso para cumplir con ellos las instrucciones del o de los fideicomitentes.

 

El negocio fiduciario es un acto de confianza en virtud del cual una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole la propiedad de los mismos, con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero. (Gustavo Vergara, Revista District & Co.)

 

Valores e Instrumentos para financiamiento de vivienda y la construcción que pueden utilizar las entidades de intermediación financiera autorizadas por esta Ley.

 

1) Letras Hipotecarias

2) Bonos Hipotecarios

3) Cédulas Hipotecarias

4) Contratos de Participación Hipotecaria

5) Mutuos Hipotecarios Endosables

6)Mutuos Hipotecarios No Endosables

7) Cuotas de Fondos Cerrados de Inversión y de Fondos Mutuos o Abiertos

8) Valores de Fideicomisos

9) Valores Hipotecarios Titularizados

10) Otros Valores o Instrumentos que autorice la Autoridad Monetaria y Financiera orientado al desarrollo hipotecario

 

En su artículo de la Revista District & Co. el señor Gustavo Vergara indica que los negocios de fiducia inmobiliaria pueden ser clasificados en tres tipos:

 

I. Fiducia Inmobiliaria de Pre Ventas

 

En esta la sociedad fiduciaria es responsable de la administración y recaudo del dinero proveniente de la promoción del proyecto inmobiliario que entreguen los compradores mientras son cumplidas las condiciones financieras necesarias para ser destinadas al desarrollo del mismo.

 

II. Fiducia Inmobiliaria de Tesorería

 

Tiene por finalidad encomendar la inversión y administración de los recursos destinados a la ejecución del proyecto inmobiliario, de acuerdo con lo establecido previamente en el contrato fiduciario. Usualmente no hay transferencia del inmueble sobre el cual será desarrollado el proyecto inmobiliario.

 

III. Fiducia Inmobiliaria de Administración y Pagos

 

Esquema para el desarrollo de proyectos  a través del cual mediante un patrimonio autónomo es ingresado el inmueble a partir del cual será levantado el proyecto inmobiliario, con el objeto de que la sociedad fiduciaria efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con lo señalado en el respectivo contrato y posteriormente transfiera las unidades construidas a los beneficiarios del mismo.

 

En conclusión, la Ley sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso contribuirá a incrementar el ahorro y la inversión en la economía dominicana, específicamente en el área inmobiliaria. Permitirá reducir los costos de construcción de viviendas y de esta forma también reducirá los precios del mercado.  Asimismo, el ahorro programado para la adquisición de primera vivienda ayudará a bancarizar a sectores de la población que en la actualidad son mantenidos alejados de las entidades bancarias.