DESARROLLO HIPOTECARIO Y FIDEICOMISO: NUEVA ACTIVIDAD FINANCIERA DE ECONOMIA DOMINICANA AMPARADA EN LEY 189-11
Marcelino Lara Lucas
Introducción
Este es el informe final del Diplomado de Desarrollo
Hipotecario y Fideicomiso. En el mismo hacemos un resumen de los aspectos más
importantes de la Ley No. 189-11 y su Reglamento de aplicación mediante Decreto
No. 95-12.
Describimos la estructura del contrato de fideicomiso, los
tipos de fideicomisos, su operatividad, así como las partes involucradas en el
contrato.
El papel de la empresa
fiduciaria es un elemento que destacamos, y exponemos su importancia en la
administración del fideicomiso. Destacamos los tres tipos de Fiduciarias más
importantes: Financiera, autorizada por Súper Intendencia de Bancos. Fiduciaria
de Valor, autorizada por Súper Intendencia de Valores y Fiduciaria Comercial,
autorizada por DGII.
Finalmente, queremos dejar establecido que la importancia y
magnitud del material facilitado durante todo el Diplomado hizo difícil
sintetizar este informe, para extraer lo que a nuestro juicio son las ideas y
conceptos más importantes de todo lo aprendido sobre la Ley No. 189-11, y las
acciones económicas y legales derivadas de su puesta en ejecución.
Primera Parte
I.LEY SOBRE MERCADO
HIPOTECARIO Y FIDEICOMISO EN REPUBLICA DOMINICANA
Por considerar de importancia para los negocios relacionados
a la inversión financiera, la construcción, la inmobiliaria y el mercado de
valores, queremos destacar algunos de los aspectos más importantes de la ley
sobre desarrollo del mercado hipotecario en República Dominicana.
La Ley número 189-11 sobre mercado inmobiliario y fideicomiso
en República Dominicana tiene como objetivo crear las figuras jurídicas
necesarias y fortalecer las existentes para poder desarrollar el mercado
hipotecario dominicano, y canalizar recursos de ahorro voluntario u
obligatorio, para financiar a largo plazo a la vivienda y a la construcción en
general.
También busca profundizar los negocios relacionados a los
mercados de capitales, con la ampliación de alternativas para inversionistas
institucionales, y fomentar el uso de instrumentos de deuda que puedan
facilitar su canalización. Además, crear
incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos, para
promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo, así como
fomentar el ahorro familiar para adquirir una vivienda de bajo costo.
Pero qué es un
fideicomiso? La Ley define fideicomiso como el acto mediante el cual una o
varias personas transfieren derechos de propiedad, u otros derechos reales o
personales, a una o varias personas jurídicas para la constitución de un
patrimonio, en favor de una o varias personas llamadas beneficiarios. El fideicomiso puede ser puro y
simple, o sujeto a condición o plazo. Asimismo, puede establecerse sobre todo o
parte del patrimonio del fideicomitente.
El fideicomitente es la persona física o jurídica que
transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a
los fiduciarios, para la construcción de uno o varios fideicomisos.
Por su parte, el fiduciario es la persona jurídica autorizada
por la Ley 189-11 para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos
cedidos en fideicomiso para cumplir con ellos las instrucciones del o de los
fideicomitentes.
El negocio fiduciario es un acto de confianza en virtud del
cual una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole
la propiedad de los mismos, con el propósito de que ésta cumpla con ellos una
finalidad específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero.
(Gustavo Vergara, Revista District & Co.)
Valores e Instrumentos para financiamiento de vivienda y la
construcción que pueden utilizar las entidades de intermediación financiera
autorizadas por esta Ley.
1) Letras Hipotecarias
2) Bonos Hipotecarios
3) Cédulas Hipotecarias
4) Contratos de Participación Hipotecaria
5) Mutuos Hipotecarios Endosables
6) Mutuos Hipotecarios No Endosables
7) Cuotas de Fondos Cerrados de Inversión y de Fondos Mutuos
o Abiertos
8) Valores de Fideicomisos
9) Valores Hipotecarios Titularizados
10) Otros Valores o Instrumentos que autorice la Autoridad
Monetaria y Financiera orientado al desarrollo hipotecario
En su artículo de la
Revista District & Co. el señor Gustavo Vergara indica que los negocios de
fiducia inmobiliaria pueden ser clasificados en tres tipos:
I. Fiducia Inmobiliaria
de Pre Ventas
En esta la sociedad fiduciaria es responsable de la
administración y recaudo del dinero proveniente de la promoción del proyecto
inmobiliario que entreguen los compradores mientras son cumplidas las
condiciones financieras necesarias para ser destinadas al desarrollo del mismo.
II. Fiducia
Inmobiliaria de Tesorería
Tiene por finalidad
encomendar la inversión y administración de los recursos destinados a la
ejecución del proyecto inmobiliario, de acuerdo con lo establecido previamente
en el contrato fiduciario. Usualmente no hay transferencia del inmueble sobre
el cual será desarrollado el proyecto inmobiliario.
III. Fiducia Inmobiliaria de Administración y Pagos
Esquema para el
desarrollo de proyectos a través del cual
mediante un patrimonio autónomo es ingresado el inmueble a partir del cual será
levantado el proyecto inmobiliario, con el objeto de que la sociedad fiduciaria
efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con lo señalado en el
respectivo contrato y posteriormente transfiera las unidades construidas a los
beneficiarios del mismo.
Segunda Parte
I.EL CONTRATO EN
FIDEICOMISO
Según la Ley 189-11 el fideicomiso es un contrato, porque
contiene la voluntad de dos o más personas para crear, transmitir, reconocer,
declarar, modificar o extinguir derechos y obligaciones.
Las principales características del contrato en fideicomiso
son las siguientes:
Irrevocabilidad: Que impide cambios de instrucciones
posteriores en contra del fideicomiso.
Carácter Exclusivo: En la misma medida que el derecho de
propiedad, y dada su naturaleza, es oponible a todos.
Inembargabilidad: No puede ser embargado salvo pacto
en contrario.
Indelegabilidad: Las instrucciones contractuales
deben ser cumplidas por el Fiduciario, al ser instrucciones basadas en la
confianza del Fideicomitente.
Temporabilidad: Su vigencia tiene una extensión
limitada en el tiempo.
Contrato real y
solemne: En razón de
que el bien dado en fideicomiso es real y solemne por cuanto su validez radica
en el cumplimiento.
Contrato bilateral: Porque participan dos partes
contratantes; el fideicomitente y el fideicomisario.
Contrato Oneroso: Porque las prestaciones son
valorables monetariamente.
Contrato autónomo y
principal: Porque no
depende de otros contratos para su validez.
II.CONTENIDO DE UN
CONTRATO DE FIDEICOMISO
A continuación describimos la estructura de un contrato de
fideicomiso:
Capítulo I. Título I. Constitución
Capitulo I. Título II. Disposiciones Relativas a los
Inmuebles
Capítulo II. Título I. Operaciones del Fideicomiso. Punto de
Equilibrio
Capítulo II. Título II. Cuentas Bancarias e Inversión de
Fondos
Capítulo II. Título III. Financiamiento del Proyecto
Capítulo II. Título IV. Mecanismos de Instrucciones a la
Fiduciaria
Capítulo III. Servicios Fiduciarios
Capítulo III. Título I. Rendición de Cuentas de la Fiduciaria
Capítulo III. Título II. Honorarios Fiduciarios, Gastos y Prelación
de Pagos
Capítulo IV. Declaraciones y Garantías. Derechos y Obligaciones
de las Partes
Capítulo IV. Título I. Fideicomitente Aportante
Capítulo IV. Título II. Fideicomitente Promotor
Capítulo IV. Título III. La Fiduciaria
Capítulo V. Título I. Sustituciones de la Fiduciaria y
extensión del fideicomiso
Capítulo V. Título II. Sustitución y Renuncia de la
Fiduciaria
Capítulo V. Título III. Extinción del Fideicomiso
Capítulo VI. Disposiciones Varias
III.TIPOS DE
FIDEICOMISO
Existen muchas clases de fideicomisos que son definidos por
el plazo de vigencia, su objeto, el tipo de activos que son fideicomitido,
entre otros. A continuación mencionamos algunos de los más importantes:
1.
Fideicomiso
de Titularización
2.
Fideicomiso
Sucesoral y testamentario
3.
Fideicomiso
de Administración de Fondos
4.
Fideicomiso
Inmobiliario
5.
Fideicomiso
en Garantía
IV.OPERACION DEL
FIDEICOMISO
El fideicomiso entra en operación una vez haya alcanzado el
Punto de Equilibrio. Es en ese momento en que son liberados los fondos
aportados por los beneficiarios y/o potenciales compradores.
El Punto de Equilibrio está conformado por el Punto de
Equilibrio Legal, Punto de Equilibrio Técnico y Punto de Equilibrio Económico.
El Punto de Equilibrio Legal se refiere a la certificación de
no gravamen y al certificado de título original.
El Punto de Equilibrio Técnico se refiere a que estén
aprobados todos los estudios técinos, tales como: diseño, planos estructural,
sanitario, eléctrico. Y a que estén aprobados todos los permisos y licencias.
El Punto de Equilibrio Económico se refiere a que el
fideicomitente promotor ha vendido el 50% de las unidades que componen el
Proyecto.
Para cumplir con el Punto de Equilibrio se otorga un plazo de
diez meses.
VI.CUENTAS BANCARIAS Y
DE CUSTODIA DE VALORES
Las partes involucradas autorizan la apertura de las
siguientes cuentas:
1)
Cuentas
Operativas: Son las cuentas del Fideicomiso a ser utilizadas por la Fiduciaria
para el pago de todas las obligaciones que sean asumidas por el Fideicomiso
para el desarrollo del Proyecto.
2)
Cuenta
de Flujos de Intención de Vinculación y Ventas (Cuenta de Ahorro Programada):
Son las cuentas donde los interesados en vincularse al Fideicomiso como posible
Beneficiarios realizarán depósitos con la intención de completar el monto
inicial para adquirir las propiedades que desarrollará el Fideicomiso.
3)
Cuentas
de Financiamiento: Serán las cuentas en las cuales el acreedor realizará el
desembolso de los fondos del financiamiento para el desarrollo del Proyecto.
4)
Cuenta
de Custodia de Valores: Serán las cuentas donde se depositen los títulos
valores que puede adquirir el Fideicomiso de acuerdo a la política de inversión
establecida.
